PRODUCTEN EN DIENSTEN
Wat doen wij voor u?
1. Verwerving panden
2. Tijdelijke overname van/ bijdrage in huurcontracten
3. Pand- en gevelrenovatie op basis van co-financiering
a. Strategisch aankopen commercieel vastgoed
De aankoop van panden is in deze tijd risicovol. Waar enige tijd geleden de aankoop van een pand bijna vanzelfsprekend leidde tot een positieve waardeontwikkeling, is dat in het huidige tijdsgewricht drastisch veranderd. Panden blijven op hun best hun waarde behouden afhankelijk van locatie, bijzondere kenmerken, staat van onderhoud en exploitatiemogelijkheden. Om die reden zal de Stichting terughoudend omgaan met het verwerven van panden.
Uiteraard zijn er gevallen denkbaar wanneer wel tot aanschaf van een pand kan worden overgegaan (strategische aankoop), namelijk:
- Het pand is beeldbepalend conform de gemeentelijke lijst, maar zonder ingrijpen zal de verkrotting toe slaan;
- De eigenaar ziet geen (financiële) mogelijkheden om tot een ingreep over te gaan. De eigenaar zal dat moeten aantonen met een bankverklaring;
- Er dient zich een ondernemer aan die graag in dit pand aan de slag wil, maar deze kan niet met de eigenaar tot een zakelijke overeenkomst komen;
- Het pand herbergt een functie die niet past in de beeldkwaliteit en/of branchering die nodig is voor het gewenste kwaliteitsniveau. Andere middelen, zoals het bestemmingsplan of aanschrijving van de gemeente zijn ontoereikend;
Randvoorwaarden
b.Strategisch aankopen en beheer van eigen panden (maatschappelijk vastgoed).
De Stichting kan panden aankopen en blijvend beheren, indien er sprake is van:
- Het pand valt in het gebied van het Beschermd Stadsgezicht van de binnenstad;
- Het ondernemersplan van de (toekomstige) ondernemer wordt gescreend door de Rabobank;
- een exploitatiebegroting (max. 2 jaar) en een risicoanalyse die is opgesteld en beoordeeld door de Rabobank. Dit impliceert dat er zicht moet zijn op de verkoopbaarheid van het pand. Indien aan meerdere voorwaarden wordt voldaan kan worden overgegaan tot aankoop van een pand. Na renovatie (maximaal € 50.000,-) wordt dit pand weer in de markt gezet;
- Het pand blijft maximaal 2 jaar in bezit van de Stichting.
b.Strategisch aankopen en beheer van eigen panden (maatschappelijk vastgoed).
De Stichting kan panden aankopen en blijvend beheren, indien er sprake is van:
- een pand met buitengewone cultuurhistorische waarde (rijks- of gemeentemonument of beeldbepalend pand). Hierbij wordt ook de binnenkant van het pand in de kwaliteitsbeoordeling meegenomen (de integraliteit van het gebouw)
- een pand waarin bij voorkeur een publieks- en / of cultuurfunctie wordt ondergebracht - een verhuurbaar pand. Om hier zicht op te krijgen stelt de Rabobank hiervoor een exploitatiebegroting en een risicoanalyse op en beoordeeld deze.
De Stichting kan huurcontracten tijdelijk overnemen van exploitanten of winkeliers van wie de activiteiten passen in de gewenste branchering. In overleg met de verhuurder worden bindende afspraken gemaakt voor een periode van maximaal 2 jaar. Ook geldt dat er een ondernemersplan (inclusief exploitatiebegroting en risicoanalyse) ten grondslag moet liggen aan de beslissing om tot tijdelijke huursuppletie over te gaan. Zowel bestaande als nieuwe ondernemers komen in aanmerking. De bijdrage van de Stichting bedraagt gemiddeld € 10.000,- over 2 jaar.
Vastgoedeigenaren hebben het grootste belang bij een vitaal centrum/vitale winkelstraat. De kwaliteit en de attractiviteit van een centrum/ winkelstraat zijn bepalend voor de waarde van het vastgoed en de daarbij behorende huur. Dit houdt in dat er door veranderende omstandigheden een positieve of een negatieve waarde/huur ontwikkeling zal plaats vinden In het algemeen kan gesteld worden dat tot op heden, niet de vastgoedeigenaren, maar met name de ondernemers en de gemeente de partijen zijn die het belang van een attractieve winkelstraat onderkennen en bereid zijn om tijd en geld te investeren.
Uitgangspunten:
- Panden worden tijdelijk gehuurd (max. 2 jaar) - alleen die exploitanten / ondernemers komen in aanmerking, van wie de activiteiten zoveel als mogelijk passen in de gewenste branchering
- De regeling is bestemd voor zowel nieuwe en bestaande ondernemers
- Na 2 jaar moet er een haalbare exploitatie zijn gerealiseerd.
- Overname (tijdelijk) huurcontract met recht van onderhuur
- De huurcompensatie is op basis van een omzet gerelateerde huur ofwel een omzet gerelateerde variabele huurprijs.
- Vaststellen actuele huurwaarde (onafhankelijke taxatie, kerngegevens retail branche)
- Huurcontract op basis van max. 2 jaar en max. 70% van de actuele huur
- Bepaling omzet gerelateerde huur (richtlijn: 10% van de bruto omzet)
- Overleggen van de winst- en verliesrekening van de afgelopen 2 jaar
- Coaching ondernemers (afstemmen met gemeentelijke instrumenten)
- Voorstel van verhuurder en ondernemer over het huurniveau na de periode van de huursuppletie
- Ondernemers die in aanmerking komen voor de huursuppletie moeten lid worden van de ondernemersvereniging Hoogstraat
AANVRAAGFORMULIER HUURSUPPLETIE
Om de historische binnenstad op te knappen is het noodzakelijk om ook de vastgoedeigenaren te verleiden om te investeren in hun vastgoed. Hiervoor dient het instrument pand- en gevelrenovatie. Deze subsidie is bedoeld voor ondernemers en vastgoedeigenaren die een pand bezitten en/of exploiteren in het cultuurhistorische centrum van de binnenstad. De eigenaar/ondernemer kan zijn pand opknappen met behulp van een bijdrage van de Stichting. De bijdrage van de Stichting bedraagt maximaal 50 % van de totale investering met een maximum van € 20.000,-
De volgende verbeteringen aan panden komen in aanmerking voor een bijdrage:
| 1. Casco- en gevelrenovatie | €20.000 |
| 2. Authentieke ornamenten aan de gevel terugplaatsen | €4.000 |
| 3. Wonen boven winkel: maken van opgang |
€6.000 |
| 4. Wonen boven winkel: Aanpassingen woning |
€8.000 |
| 5. Aanpassingen in of aan winkelruimte bij gewenste branches |
€15.000 |
| 6. Schilderen houtwerk |
€2.000 |
| 7. Reclame en verlichtingen vervangen |
€2.000 |
| 8. Doorzichtige rolluiken | €3.000 |
| 9. Weghalen luifels |
€1.000 |
| 10. Uitvoeren bouwhistorische en bouwtechnisch onderzoek en kwaliteitsplan architect | €5.000 |
Voor de beoordeling van de bijdrage (zowel de toekenning als de hoogte van het bedrag) geldt het beeldkwaliteitsplan van de gemeente Vlaardingen als toetsingskader. Dit beeldkwaliteitsplan maakt onderdeel uit van de Welstandsnota van de gemeente. Vervolgens kan de ondernemer/eigenaar een aanvraag indienen.
Deze aanvraag moet bestaan uit de volgende onderdelen:
- gegevens over het onroerend goed, naw-gegevens, huidige staat van het onroerend goed, eigendomssituatie, reden van de aanvraag (Zie onderstaand aanvraagformulier)
- soort activiteit waarvoor een bijdrage wordt gevraagd
- een verginnung waaruit dat men toestemming heeft bestemmings plan activiteit uit te voeren - bouwtekeningen - schatting van de kosten
- eigen financiële bijdrage en gevraagde bijdrage van de Stichting. (eigen bijdrage is minimaal 50%)
- Planning van de werkzaamheden (start en doorlooptijd)
- Een onderbouwing van de aanvraag door middel van offertes en/of kostenspecificaties van de uit te voeren werkzaamheden
De aanvrager kan op basis van ingediende declaraties gedurende de werkzaamheden een voorschot krijgen op de bijdrage. De rest wordt uitbetaald nadat de aanvrager het werk als gereed heeft aangemeld bij de Stichting, de werkzaamheden zijn gecontroleerd en het pand in overeenstemming met zijn bestemming in gebruik is genomen.
AANVRAAGFORMULIER PAND- EN GEVELRENOVATIE
